伴隨著城鎮(zhèn)化向新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型，綠色建筑行動(dòng)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，中國(guó)建筑節(jié)能技術(shù)從自愿到強(qiáng)制推廣的步伐也正在加快。
    據(jù)*轉(zhuǎn)發(fā)*、*綠色建筑行動(dòng)方案的通知顯示，“十二五”期間，國(guó)內(nèi)將完成新建綠色建筑10億平方米。這也就意味著，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求，整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模以萬(wàn)億計(jì)。
    然而，相比“萬(wàn)億”規(guī)模的發(fā)展目標(biāo)，綠色建筑目前在國(guó)內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀卻顯得不大樂(lè)觀。日前，世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)展董事李永基在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)透露，事實(shí)上，目前新建主體建筑中綠色部分很少。
    據(jù)中國(guó)建筑科學(xué)研究院今年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)既有建筑面積達(dá)500多億平方米，其中綠色建筑面積不足0.1%。
    “很多人認(rèn)為綠色建筑就是節(jié)能、減排，認(rèn)為含有太陽(yáng)能、地源熱泵的就是綠色建筑，這個(gè)概念是*錯(cuò)的。”李永基表示，真正的綠色建筑在節(jié)能、減排、節(jié)地之外，還要提供舒適的工作、居住環(huán)境，后者才是zui關(guān)鍵的部分。
    不過(guò)對(duì)于國(guó)內(nèi)綠色建筑的發(fā)展前景，李永基持樂(lè)觀態(tài)度，并表示盡管綠色建筑在國(guó)內(nèi)才剛剛起步，但正趕上好的發(fā)展時(shí)機(jī)，并已具備很多可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
    李永基續(xù)稱，英國(guó)早在1990年就已開(kāi)始做綠色建筑，2008年英國(guó)所有的建筑都要滿足綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)則從1998年開(kāi)始做（綠色建筑），現(xiàn)在做的也不錯(cuò)，特別是把舊建筑變成綠色建筑。
    “西方國(guó)家走了20年，我相信中國(guó)走10年一定可以到他們現(xiàn)在的水平，再走10年能夠與海外機(jī)構(gòu)平起平坐，比如在碳排放方面。”李永基如是說(shuō)。
    以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部可持續(xù)發(fā)展董事李永基的采訪實(shí)錄：
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在您看來(lái)，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀如何？
    李永基：綠色建筑剛剛傳入中國(guó)之時(shí)，國(guó)內(nèi)在這方面談的不多，現(xiàn)在來(lái)談顯得有些遲，因?yàn)橛?guó)從90年代已經(jīng)開(kāi)始做綠色建筑了，盡管在國(guó)內(nèi)幾乎看不到英國(guó)的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，但他們做得zui早，也做得很好。
    美國(guó)在1998年也已經(jīng)開(kāi)始，做得也比較成功，特別是LEED標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)做綠色建筑認(rèn)證都是由美國(guó)和中國(guó)自己本土的三星建筑為主。
    而在中國(guó)，綠色建筑慢慢起步，世邦魏理仕在前兩年都是做一些教育的工作，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商知道綠色建筑是怎么回事，也愿意在建造的時(shí)候做一些綠色建筑。
    所以綠色建筑會(huì)成為一個(gè)主流，在未來(lái)五年、十年仍然是大家討論的話題。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這部分在新建建筑之中的占比如何？
    李永基：新建主體建筑中綠色部分很少。就拿前幾年的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，舊的建筑已經(jīng)超過(guò)400億平方米，相比之下，現(xiàn)在新建筑僅僅4000萬(wàn)平方米。現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在為新建筑做設(shè)計(jì)的時(shí)候，也會(huì)把綠色建筑的概念放進(jìn)去。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：能否將含有一些綠色概念的建筑視為真正的綠色建筑呢？現(xiàn)在行業(yè)中有沒(méi)有一個(gè)明確的定義？
    李永基：很多人認(rèn)為綠色建筑就是節(jié)能、減排，認(rèn)為含有太陽(yáng)能、地源熱泵的就是綠色建筑，這個(gè)概念是*錯(cuò)的。
    其實(shí)，在中國(guó)已經(jīng)有明確的定義：在節(jié)能、減排、節(jié)地之外，還要提供舒適的工作、居住環(huán)境，后者才是zui關(guān)鍵的部分。
    比如，一味的追求減排、節(jié)能是很簡(jiǎn)單的，就拿廣州來(lái)說(shuō)，夏天室外溫度達(dá)到30度-40度，為了節(jié)省能耗不讓外面的新鮮空氣來(lái)，也就不用冷卻室外熱風(fēng)，僅利用室內(nèi)的空氣循環(huán)。這樣做盡管降低能耗，但室內(nèi)的人會(huì)感覺(jué)很悶，因?yàn)闆](méi)有氧氣，只有二氧化碳在不斷的循環(huán)，所以大家的臉都很紅，不舒服。這肯定不算綠色建筑。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在投資成本、產(chǎn)品本身、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式以及盈利模式等方面，綠色建筑與傳統(tǒng)建筑相比有怎樣的不同？開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)此類綠色建筑對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)存在怎樣的挑戰(zhàn)？
    李永基：從綠色建筑的生命周期來(lái)看，在前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，發(fā)展商就需要考慮材料、后期運(yùn)營(yíng)、提供空調(diào)維修維護(hù)等方面，以及zui后拆下來(lái)所需要的能耗。因此，有些發(fā)展商會(huì)買一些非常節(jié)省能耗的設(shè)施設(shè)備，但其壽命也許只有20年，一個(gè)樓宇需要用50年，因此20年后的更新還需要用錢。
    所以，不能只是看這棟樓是不是有節(jié)能的設(shè)備、減排的概念，而是要從整個(gè)生命周期來(lái)考慮。
    目前，中國(guó)綠色建筑在投資成本方面的數(shù)據(jù)還比較少，估計(jì)未來(lái)5-10年差不多能夠出來(lái)，不過(guò)美國(guó)已經(jīng)做了很多數(shù)據(jù)分析。事實(shí)上，新建綠色建筑對(duì)于大樓的建造費(fèi)用影響不大，（成本）僅比傳統(tǒng)大樓高出5%。
    成本方面還是取決于你什么時(shí)期來(lái)參與，比如從設(shè)計(jì)階段就參與，成本就不會(huì)太高，相比傳統(tǒng)建筑會(huì)高出0到5%。但如果是已經(jīng)建成了的大樓，再將其改造成綠色建筑問(wèn)題就大了。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：租金方面，綠色建筑會(huì)不會(huì)比傳統(tǒng)寫字樓高？
    李永基：中國(guó)暫時(shí)沒(méi)有這方面的數(shù)據(jù)，不過(guò)在北京，暫時(shí)來(lái)看土地比較稀缺，北京辦公樓租金有時(shí)候是上海的兩倍，非常嚇人。所以在北京做綠色建筑跟沒(méi)有做綠色建筑的租金沒(méi)差多少。
    此外，美國(guó)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比傳統(tǒng)建筑，綠色建筑的租金有7%-15%的增長(zhǎng)。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：世邦魏理仕成功運(yùn)營(yíng)了很多綠色建筑，有沒(méi)有總結(jié)出來(lái)比較可行的運(yùn)營(yíng)模式？
    李永基：現(xiàn)在只是理論加實(shí)踐，看看美國(guó)、英國(guó)等海外先進(jìn)國(guó)家怎么做，同時(shí)也要考慮是否符合中國(guó)的國(guó)情。
    比如，垃圾回收，國(guó)外已經(jīng)很成熟了，但在廣州就存在問(wèn)題，找不到一家真正的垃圾回收公司，因?yàn)橥ǔＧ闆r下國(guó)內(nèi)回收垃圾的公司只會(huì)選擇他覺(jué)得有用的東西，而會(huì)扔掉其它可以再回收的垃圾，因?yàn)樗麤](méi)興趣了，這也是浪費(fèi)。
    我們要在中國(guó)找出一個(gè)合適的運(yùn)營(yíng)模式。2011年我們成功的為深圳星河中心拿到了LEED認(rèn)證體系的金獎(jiǎng)。
    因?yàn)槭菍⑴f建筑改為綠色建筑，所以在剛開(kāi)始的時(shí)候，盡管我們不斷地向開(kāi)發(fā)商介紹綠色建筑以及未來(lái)的好處，但是開(kāi)發(fā)商仍然不想投資，因?yàn)樗麤](méi)有信心，他不想整改，不想投資，不想做這個(gè)事情。
    在這種情況下，我們就盡量用運(yùn)營(yíng)的程序來(lái)操作。比如，有幾個(gè)要求已經(jīng)達(dá)標(biāo)了就不需要再動(dòng)，以后要采用我們的采購(gòu)方針和清潔方針，不能布置不環(huán)保的清潔機(jī)。
    對(duì)于采購(gòu)產(chǎn)品我們有明確的標(biāo)準(zhǔn)，比如要沒(méi)有甲醛，原材料都要800公里以內(nèi)進(jìn)行采購(gòu)，這110分的評(píng)分就是這樣一分一分的累計(jì)下來(lái)。
    其實(shí)，星河中心有一個(gè)特點(diǎn)，這棟大樓中只有兩個(gè)租客：星河以及平安保險(xiǎn)，我們對(duì)這兩家公司都有固定的培訓(xùn)，比如，如何做垃圾分類回收，如何殺蟲，如何清潔，以后室內(nèi)不能抽煙。甚至還會(huì)培訓(xùn)到細(xì)節(jié)：關(guān)掉平時(shí)不用的設(shè)施設(shè)備。因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)很多同事下班之后，電腦的顯示屏并沒(méi)有關(guān)，盡管這個(gè)小動(dòng)作很簡(jiǎn)單，但卻為這棟大樓省了23%的能耗。
    所以，簡(jiǎn)單的小事也可以收獲一個(gè)非常大的效果，并不一定非要新建綠色建筑，很多舊的建筑也可以做好節(jié)能減排，甚至這部分建筑的能耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)比新建筑節(jié)省得更多，而且更容易。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：類似于星河中心這樣的情況，舊樓改建成綠色建筑成本會(huì)高一些？
    李永基：可以這樣說(shuō)。以目前星河中心的情況來(lái)看，通過(guò)LEED金獎(jiǎng)?wù)J證是可以的，但如果想拿鉑金獎(jiǎng)就比較困難了，再多拿1分就意味著幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的投資。因?yàn)檫@個(gè)大樓的能耗節(jié)省已達(dá)到了極限，如果想進(jìn)一步節(jié)省能耗，就要把樓的基礎(chǔ)換掉。這無(wú)疑會(huì)影響大樓的日常業(yè)務(wù)：租客會(huì)跑掉，幕墻玻璃、停車場(chǎng)、設(shè)備都需要拆除、更換，都需要花錢。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：當(dāng)時(shí)，您在操作這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)否感覺(jué)到有一些難點(diǎn)？
    李永基：有。由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)于我們的整改非常重要，必須對(duì)于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。然而，搜集大樓所有的數(shù)據(jù)是一件很難的事情，為此我們會(huì)做很多問(wèn)卷調(diào)查。
    然而在國(guó)內(nèi)做問(wèn)卷比較困難，因?yàn)橹袊?guó)人比較懶，一般都不會(huì)填。問(wèn)卷調(diào)查涉及舒適度、能耗等方面，比如，在節(jié)能方面，我們的問(wèn)卷會(huì)包括：工作日選擇什么交通工具？統(tǒng)計(jì)出來(lái)數(shù)據(jù)之后，我們會(huì)結(jié)合物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的改善。
    然而，有些二、三線城市的管理公司并沒(méi)有做好數(shù)據(jù)搜集，他們的數(shù)據(jù)甚至有可能是假的，這樣根本無(wú)法知曉能耗用在哪里。所以，對(duì)于舊的大樓，我們會(huì)有3個(gè)月的考核期，這段時(shí)間我們會(huì)看大樓的運(yùn)營(yíng)情況。
    完成數(shù)據(jù)搜集之后，我們會(huì)提交到美國(guó)的獨(dú)立認(rèn)證機(jī)構(gòu)——GBCI進(jìn)行評(píng)估和評(píng)分。
    除了數(shù)據(jù)搜集之外，我覺(jué)得對(duì)于商戶的教育以及培訓(xùn)也是一項(xiàng)富有挑戰(zhàn)的工作。
    當(dāng)然，在國(guó)內(nèi)采購(gòu)一些綠色的清潔用品也有困難。我們需要的供應(yīng)商也是經(jīng)過(guò)認(rèn)證、具備證書的，這些證書會(huì)涉及非常高的標(biāo)準(zhǔn)，可能要在美國(guó)試驗(yàn)室做數(shù)據(jù)檢測(cè)。
    前幾年還好，有很多供應(yīng)商來(lái)到中國(guó)，但是現(xiàn)在很難找到這樣的綠色產(chǎn)品供應(yīng)商。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前，在綠色建筑方面，國(guó)內(nèi)做得較好的開(kāi)發(fā)商有哪些？
    李永基：很難說(shuō)，因?yàn)楹芏喟l(fā)展商都在做。特別是建辦公樓自用的發(fā)展商，肯定要考慮日后，因?yàn)檫@棟大樓是自己運(yùn)營(yíng)的，所以做出來(lái)的效果就會(huì)比較好。
    但是住宅方面的情況就有所不同。因?yàn)樽≌u出去之后就不管發(fā)展商的事了，后期運(yùn)營(yíng)管理都是由業(yè)主自己承擔(dān)。
    目前來(lái)看，做了認(rèn)證的大樓整體表現(xiàn)會(huì)比沒(méi)有認(rèn)證的要好，因?yàn)檎J(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)涉及多個(gè)方面，一個(gè)系統(tǒng)的評(píng)分指標(biāo)。比如，除了節(jié)能減排以外，還有對(duì)空氣質(zhì)量、環(huán)境的要求，甚至涉及到大樓用什么清潔劑、殺蟲藥，而且對(duì)于怎么殺蟲、怎么綠化、種什么植物都有要求。
    比如，朗詩(shī)綠島項(xiàng)目拿到了中國(guó)綠色三星的住宅認(rèn)證，外界至少可以了解該項(xiàng)目的能耗效果和舒適度能夠達(dá)到怎樣的水平。但有一些樓宇沒(méi)有做過(guò)認(rèn)證，自己說(shuō)是綠色的，整體效果如何外界無(wú)法評(píng)估。因?yàn)闆](méi)人參與，即使多了兩個(gè)太陽(yáng)能熱水器等節(jié)能設(shè)備，也不能稱之為綠色建筑。因?yàn)檫€涉及太陽(yáng)能板未來(lái)的維修、更換的費(fèi)用，以及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：美國(guó)LEED認(rèn)證體系對(duì)于綠色建筑哪些指標(biāo)有具體的參照，能否舉例說(shuō)明？
    李永基：美國(guó)的LEED標(biāo)準(zhǔn)對(duì)空氣質(zhì)量、原材料都有要求。具體來(lái)講，LEED標(biāo)準(zhǔn)鼓勵(lì)發(fā)展商用的原材料都是在800公里以內(nèi)進(jìn)行采購(gòu)，這樣可以節(jié)省運(yùn)輸成本，木材不用再坐飛機(jī)，意大利瓷磚也不必再坐船，因?yàn)檫@些都是能耗。
    另外，一般來(lái)說(shuō)，地毯會(huì)產(chǎn)生甲醛，或許對(duì)大人的影響較小，但對(duì)孕婦、小孩子的影響就會(huì)非常大，而LEED體系要求用有認(rèn)證的地毯。就像我之前裝修房子，要求他們使用沒(méi)有甲醛的材料，但那些材料并沒(méi)有認(rèn)證，是否真的可信？反正上個(gè)月我都還不敢進(jìn)去，會(huì)放一段時(shí)間等有害氣體慢慢揮發(fā)。
    除此之外，美國(guó)LEED標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于空氣質(zhì)量也有嚴(yán)格的要求。比如要求寫字樓的新鮮風(fēng)要達(dá)到30立方/人/小時(shí)。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：世邦魏理仕做的認(rèn)證主要還是針對(duì)美國(guó)LEED體系？
    李永基：對(duì)。我們暫時(shí)對(duì)美國(guó)LEED認(rèn)證很有信心，因?yàn)檫@一體系已經(jīng)成熟，同時(shí)也比較公開(kāi)，而且我們對(duì)于110分的標(biāo)準(zhǔn)非常理解。
    不過(guò)，目前在國(guó)內(nèi)，除了美國(guó)LEED體系還有中國(guó)綠色建筑認(rèn)證體系，但相比之下，中國(guó)綠色建筑認(rèn)證體系怎么評(píng)估，誰(shuí)來(lái)評(píng)估，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)還比較模糊，所以暫時(shí)來(lái)說(shuō)綠色三星都是中方機(jī)構(gòu)來(lái)做，我們這些外資公司比較少做中國(guó)的認(rèn)證。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：眼下，不少地產(chǎn)商打著套用“綠色建筑”的概念，開(kāi)發(fā)很多“偽綠”建筑，對(duì)于此類現(xiàn)象您怎么看？
    李永基：我相信偽綠色不是很多發(fā)展商做的事情，但也不排除一些發(fā)展商這樣做。他們可能認(rèn)為放一些新的節(jié)能元素進(jìn)去，宣傳綠色建筑，利于提高售價(jià)。
    不過(guò)，我相信這些只存在于暫時(shí)的過(guò)渡階段，發(fā)展商慢慢都會(huì)走上正軌，走上真正綠色環(huán)保的建筑道路。
    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：剛才您提到目前國(guó)內(nèi)綠色建筑剛剛起步，從起步到成熟您預(yù)計(jì)會(huì)需要多久的時(shí)間？對(duì)于中國(guó)綠色建筑未來(lái)的發(fā)展您有怎樣的預(yù)期？
    李永基：舉例說(shuō)明，英國(guó)1990年開(kāi)始做綠色建筑，2008年英國(guó)所有的建筑都要按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做。美國(guó)從1998年開(kāi)始做，現(xiàn)在做的也很不錯(cuò)，特別是他們把一些舊的建筑變成了綠色建筑，走的比較快。
    現(xiàn)在中國(guó)在綠色建筑方面正處于好的發(fā)展時(shí)機(jī)，雖然剛剛起步，但是已經(jīng)有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。所以，西方國(guó)家走了20年，我相信中國(guó)走10年一定可以到他們現(xiàn)在的水平，再走10年能夠與海外機(jī)構(gòu)平起平坐，比如碳排放方面。
    我們都希望下一代能夠享受綠色的地球，因?yàn)楝F(xiàn)在資源浪費(fèi)的現(xiàn)象太過(guò)普遍，地球出現(xiàn)很多危機(jī)。
    有一個(gè)誤解，很多人以為解決能耗問(wèn)題是政府的事兒。其實(shí)并非如此，如果每個(gè)人都能夠養(yǎng)成節(jié)能的好習(xí)慣，心中存在節(jié)能的概念，那么我想也就不用再推廣綠色建筑了。